Вопрос : Квартира в наследство, налог с продажи. Получила квартиру в наследство по закону в 2001 году. Свидетельство получила в 2010 году. Отец умер в 2000 году. Сейчас приняла решение продать квартиру и купить загородный дом. Какие налоги мне придется оплатить?

Прислал вопрос: Василиса Сергеевна

Ответ : УФНС по Москве разъяснило данную ситуацию еще в 2005 году.

ПИСЬМО

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ

30 июня 2005 г.
N 28-10/461882


В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ
налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового
вычета в сумме, не превышающей 1000000 руб. и полученной
налогоплательщиком в налоговом периоде, в частности, от продажи
квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех
лет. При продаже указанного имущества, находившегося в собственности
налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет
предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже
указанного имущества.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей
совместной собственности, соответствующий размер имущественного
налогового вычета, исчисленного согласно указанному подпункту,
распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их
доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества,
находящегося в общей совместной собственности).
Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет
предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления
при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании
налогового периода.

При решении вопроса о моменте возникновения права собственности
на имущество, переходящее в порядке наследования, налогоплательщик
должен учитывать следующее.
В статье 218 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае
смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество
переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или
законом.
На основании статьи 1114 ГК РФ днем открытия наследства является
день смерти гражданина.
Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по
закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу (п. 1 ст.
1153 ГК РФ), то согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ такое наследство
признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства
независимо от момента государственной регистрации права наследника на
наследственное имущество (если такое право подлежит государственной
регистрации).
Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию
является достаточным доказательством наличия и объема прав на
наследственное имущество.
В соответствии со статьей 1162 ГК РФ свидетельство о праве на
наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или
уполномоченным на основании закона совершать такое нотариальное
действие должностным лицом.
Следовательно, право собственности на наследственное имущество
возникает у наследника со дня открытия наследства (дня смерти
наследодателя) независимо от даты государственной регистрации этих
прав.
Таким образом, на основании изложенных выше норм действующего
законодательства и с учетом указанной в письме информации период
нахождения в собственности кооперативной квартиры, полученной по
наследству, в настоящее время составляет более трех лет.
Следовательно, установленный статьей 220 НК РФ имущественный налоговый
вычет при ее продаже будет предоставлен в полной сумме, полученной от
продажи указанной квартиры.

Заместитель
руководителя Управления
действительный государственный советник
налоговой службы II ранга
С.Х. Аминев
30 июня 2005 г.
N 28-10/461882

Ответил: 8(495)6385178

Вопрос : Продажа доли под прописку. предложили купить долю в квартире для постоянной регистрации в Москве. В частности, есть 1/100, 1/2000 и т. д. более того мне предложили купить долю в 0.2 метра для прописки, но при этом регистрировать сделку и разбираться в паспортном столе придется мне самому. Какие возможны непреодолимые проблемы?

Прислал вопрос: Степан

Ответ : В случае, когда между участниками общей долевой собственности нет спора о порядке пользования квартирой, в квартире может проживать и быть зарегистрированным по месту жительства и владелец 1/1000000 доли. Ведь это не реальная выделенная доля, которая составляет 0,00001 конкретных метров в квартире, а идеальная доля в праве собственности на всю квартиру, собственник которой имеет равное право с другими участниками общей долевой собственности по пользованию всей квартирой. Для того, чтобы быть уверенным, что именно также подобную ситуацию рассматривают в конкретном подразделении миграционной службы, рекомендую перед тем, как заключать подобную сделку, лично посетить паспортный стол и руководителя подразделения миграционной службы, в компетенции которого находится регистрацию по месту жительства в этой квартире.
Имеет смысл подобрать вариант для регистрации в Московской области - это дешевле, а существенной разницы нет.

Ответил: 8(495)6385178

Вопрос : Покупка квартиры и налоговый вычет.Если после покупки квартиры подавать заявление на вычет, то сумма налога сразу будет меньше на 260 тыс.? Или она будет такая же, но по месту работы не будут брать налог с заработной платы в течение некоторого времени?

Прислал вопрос: Валерия Григорьевна

Ответ : Налоговый вычет, предусмотренный п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется единственный раз в жизни каждому гражданину РФ в связи с приобретением в собственность на территории РФ жилого помещения. К продаже квартир он никакого отношения не имеет.
Если же Вы будете не только продавать, но и сразу в этом же году приобретать жилое помещение, указанный вычет можно получить через бухгалтерию, не дожидаясь окончания налогового периода, в котором была куплена квартира. В этом случае с Вас, по согласованию с налоговым органом, прекратят удерживать и перечислять в бюджет налог с выплачиваемой зарплаты. А можно подать по итогам года налоговую декларацию и применить этот вычет при расчете налога по итогам года. Если упрощенно, то в декларации все доходы за налоговый период, в т.ч. зарплата и доход от продажи квартиры, складываются в одну кубышку, величина которой уменьшается на полагающиеся налогоплательщику налоговые вычеты, в.ч. в связи с покупкой квартиры, а от получившейся в результате разности рассчитывается налог. При этом фактически к выплате указывается сумма налога за минусом уже выплаченного, в т.ч. с зарплаты. Поэтому если Вы в один год продали и купили квартиру, Вы сможете уменьшить свой облагаемый годовой доход и на вычет и в связи с продажей (п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и в связи с покупкой (п.п. 2 . п. 1 ст. 220 НК РФ) квартиры, рассчитав налогооблагаемый доход и налог. Однако заплатить нужно будет до 15 июля только еще не оплаченную часть налога.

Ответил: 8(495)6385178

Вопрос : Налоговый вычет. Подскажите пожалуйста, если не трудно! Я и мой родственник владеем квартирой по 50%. Приватизация свежая. Мы продаем эту квартиру за 5 млн. руб. и показываем реальную цену. На момент сделки родственнику 17 лет. Скажите пожалуйста, 1. Налог будет начисляться 13% от 5-1=4 млн. (со всей квартиры) или 5:2-=2,5 2,5-1=1,5 1,5+1,5= 3 млн. ( каждый собственник рассматривается как отдельный продавец своей доли)?

Прислал вопрос: Святослав

Ответ : В соответствие с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Дело в том, что изначально в перечне имущества в ст. 220 НК РФ, в связи с продажей которого можно использовать имущественный налоговый вычет, ДОЛЕЙ в жилых помещениях не было. И при продаже долей пользовались исключительно указанным выше правилом. Потом ДОЛИ в этот перечень включили, а указание на то, что если продается имущество, находящееся в общей долевой собственности и т.д. .... (см. выше) из этой статьи по какой-то причине не исключили. Поэтому теперь получается, что если доли в собственности менее 3-х лет продаются по отдельным договорам, то можно каждому собственнику доли пользоваться вычетом до 1 000 000 рублей, а если продается квартира целиком по одному договору, то вычет распределяется пропорционально размеру долей в праве собственности на жилое помещение. Такой вот законодательный казус, на который разные налоговые инспектора смотрят по-разному.
Поэтому, в Вашем случае, каждый из Вас должен будет подать налоговую декларацию, в которой указать свой доход от продажи квартиры в размере 2 500 000, а также вычет в размере 500 000 рублей (1 000 0000 рублей поделенный на2).

Ответил: 8(495)6385178

Вопрос : Залог квартиры. Имеет ли фраза "Стороны пришли к соглашению, что до момента полной оплаты стоимости вышеуказанной квартиры, последняя не находится в залоге у "Продавца.", действительно имеет какое-нибудь мало-мальское значение ( без оформления залога надлежащим образом), или это больше психологический фактор?

Прислал вопрос: Лев Анатольевич

Ответ : В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара, в том числе недвижимости, через определенное время после его передачи покупателю (имеется ввиду, как показала судебная практика, не фактическая передача, а передача в собственность, которые в случае с недвижимостью не совпадают), товар, в т.ч. недвижимость, считается проданной в кредит.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара, в.ч. недвижимости, покупателю и до его оплаты, товар проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Это случай возникновения залога в силу закона, который возникает, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ответил: 8(495)6385178

Вопрос : Миллион в договоре купли продажи. Расписка на сумму, превышающую 1 млн. руб, когда квартира оформлялась до одного миллиона, какова судебная практика Принимаются ли они в судах?

Прислал вопрос: Егор Сергеевич.

Ответ : Единого мнения нет. Результат зависит от конкретных обстоятельств дела, а также от предмета и основания заявленного иска.
В случае, если квартира приобретена у продавца, который в силу недействительности предыдущих сделок не имел право на ее отчуждение, утративший ее собственник имеет право истребовать ее у покупателя только по основаниям, предусмотренным ст.ст. 301, 302 ГК РФ, в порядке виндикации. Требовать, как это практиковалось ранее в судебной практике, признания всех сделок с квартирой недействительными с возвращением квартиры в свою собственность путем применения правил о реституции ко всем сторонам сделок он не имеет право.
При виндикации по ст. 301 ГК РФ у покупателя приобретенной по договору купли-продажи квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан в соответствии со ст. 461 ГК РФ возместить ему все понесенные им убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.
Если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки по общему правилу каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое изменить каким-либо соглашением между сторонами договора нельзя, иные последствия могут быть установлены только законом.
Таким образом, иные правила об ответственности продавца в этом случае, установленные соглашением сторон в договоре купли-продажи, в т.ч. о взыскании убытков и т.п., являются ничтожными и судом во внимание приняты не будут.
При этом, возвращая стороны, недействительного договора, в первоначальное положение, суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором.
Вопрос о том, можно ли и на каком основании при этом взыскать с покупателя денежные средства, оплаченные сверх суммы указанной в договоре, остается открытым.
Самое страшное ждет стороны такого договора, если суд, исходя из установленных им обстоятельств по делу, придет к выводу о том, что сделка по передаче денежных средства сверх суммы, указанной в договоре (например, за неотделимые улучшения и т.п.), носила притворный характер и была совершена сторонами с одной лишь целью ухода от налогов. По своей инициативе суд может признать такую сделку недействительной по ст.ст. 170, 169 ГК РФ, и взыскать в доход РФ все полученное продавцом сверх стоимости квартиры.
Можно исходить также из того, что стороны договора, согласовали между собой в ненадлежащей форме (устно) новую цену квартиры, в счет которой продавец и получил денежные средства сверх цены, указанной в договоре.
Такое изменение договора, как сделка, является ничтожным в силу ст.ст. 452, 550, 168 ГК РФ, а значит можно потребовать на этом основании и возврата денежных средств, полученных покупателем сверх цены квартиры, согласованной в надлежащей форме.
Полученные продавцом денежные средства сверх цены по договору, можно попробовать взыскать с продавца, и как неосновательное обогащение, на основании ст. 1102 ГК РФ.

Ответил: 8(495)638-51-78

Вопрос : Доверенность- недобросовестное исполнение. Что мне делать, если доверенное лицо выполняет мои поручения мне во вред? Я не хочу продавать квартиру по заниженной цене,а он взял залог? Я выдал ему генеральную доверенность.

Прислал вопрос: Семен

Ответ : В связи с участившимися случаями недобросовестного исполнения полномочий по доверенности обращаем внимание на следующее.
Доверяя произвести юридические действия от Вашего имени, указывайте, какие конкретно полномочия Вы возлагаете на своего поверенного, и оговаривайте сроки. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми.
Избегайте оформлять «генеральную» доверенность на совершение всех дозволенных законом сделок по управлению и распоряжению Вашим имуществом.
В силу п.4 ст.187 Гражданского кодекса Российской Федерации срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана.
В случае, если Вы решили отменить доверенность, выданную на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости:
1. Вам необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему данную доверенность, с заявлением об ее отмене.
2. В соответствии с п.1 ст.189 Гражданского кодекса Российской Федерации Вы обязаны известить об отмене доверенности лицо, которому доверенность была выдана, а также третьих лиц, для представительства перед которыми была дана доверенность (в том числе известить орган по регистрации прав, если в доверенности были указаны полномочия по регистрации сделки и прав).
Мы работаем на основании доверенности, где указаны конкретные действия и генеральную доверенность не используем. Бывают случаи, когда Клиенты приносят оформленную генеральную доверенность, приходится их расстроить и проводить оформлять доверенность на конкретные действия.

Ответил: 8(495)6385178

Вопрос : Опекунство, дарственная или что? Есть возможность получить в наследство квартиру. Квартира приватизирована, прописан там только хозяин (одинокий пенсионер). Каким образом лучше оформить сделку, чтобы квартира точно мне досталась и при этом не платить большие налоги? Опекунство, дарственная или что? до этого хозяин уже писал 2 раза завещание на разных людей, будут ли они иметь силу, если эти люди решат претендовать?

Прислал вопрос: Андрей.

Ответ : Распорядится квартирой возможно: при жизни, т.е. заключить сделку купли-продажи, дарения, мены и т.д. или по завещанию, на то лицо, которое там будет указано, если завещания нет, в наследство вступают наследники по закону. Каждое последующее завещание отменяет предыдущее. Указанный пенсионер Вам, видимо, родственником не приходится, тогда при дарении придется заплатить 13% со стоимости, указанной в Договоре Дарения.

Ответил: 8(495) 638-51-78

Вопрос : В договоре дарения зачем указывать стоимость квартиры?

Прислал вопрос: Дмитрий Валентинович

Ответ : Договор дарения заключается как в письменной, так и устной форме. В соответствии с п.2,3 ст. 574 ГКРФ, договор дарения должен быть заключен в письменной форме в случае, если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом МРОТ. Одно это является необходимым условием для указания стоимости дара в договоре дарения. Также п.3, ст. 574 ГКРФ говорит о том, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, что неминуемо указывает, что не с любым даром можно заключить договор дарения без государственной регистрации.
Ст. 575 ГКРФ говорит о том, что не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом МРОТ:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан.
- государственными служащими и служащими органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
- в отношениях между коммерческими организациями;
Таким образом для данных категорий субъектов гражданских правоотношений принципиально важна стоимость дара.
Далее п. 1. ст. 576 ГКРФ говорит, что юридическое лицо, которому принадлежит вещь на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости. Из данной статьи видно, что при ситуации, указанной в данной статье стоимость дара не мало важна.
В ст. 579 ГКРФ указывается, что правила об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГКРФ) и об отмене дарения (ст. 578 ГКРФ) не применяется к обычным подаркам небольшой стоимости, что тоже говорит о важности стоимости дара в условиях договора дарения.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что стоимость дара не просто является важным условием при заключении договора дарения, она является необходимым условием, и при отсутствии сведений о стоимости дара, договор дарения может быть просто не заключен, либо может быть признан ничтожным.

Ответил: 8(495) 638-51-78

Вопрос : Есть две не приватизированные квартиры 2-х и 3-х комнатная на одном лицевом счету. В них прописано 6 человек, все совершеннолетние. Как можно продать одну из них? Если это вообще возможно, конечно.

Прислал вопрос: Святослав

Ответ : Продать возможно только то, что принадлежит по праву собственности. Для начала необходимо приватизировать одну и другую квартиры, а только потом продавать одну из них. Подъезжайте в офис – оформляем официально наши отношения, и сотрудники организуют и подготовят все для приватизации и продаже одной из двух квартир.

Ответил: 6425024@mail.ru