Присоединение чердаков и подвалов

ст. 36 Жилищного кодекса РФ гласит: "Все помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а к таковым относятся: чердак, подвал, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, технические этажи, а также крыша, земельный участок, на котором расположен данный дом. Являются общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме."

Таким образом, чердак - это часть от общего имущества и распоряжение им происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме. А значит, и уменьшить размер этого общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции. То есть, за счет надстройки полноценного мансардного этажа. Этот способ более выгодный для Клиента - он позволяет приобрести в собственность часть чердачного помещения, но требует значительных финансовых затрат и занимает большой период времени.

Имеется и возможность присоединить часть чердачного помещения к своей квартире, не выходя за габариты здания. При наличии технических возможностей это может сделать собственник квартиры на последнем этаже дома. Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено следующим способом: с оформлением части чердачного помещения в пользование (на праве аренды, либо безвозмездного пользования). И в данном случае такое решение принимается на общем собрании с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Надо определиться в выборе способа присоединения мансардного (чердачного) помещения. При выборе способа присоединения необходимо учесть все факторы:

1. количество собственников;

2. наличие ТСЖ*;

3. количество членов ТСЖ;

4. состав членов ТСЖ или собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

5. наличие оформленных прав на долевую собственность и на землю;

6. инвестиционная и техническая возможности т.д.;

7. человеческий фактор.

Успех в реализации Ваших начинаний напрямую зависит от решения, которое примут все собственники жилых помещений данного многоквартирного дома. Перечень необходимых действий маленький, однако, на практике все не так безоблачно и помыкавшись по инстанциям и изрядно устав от разговоров и переговоров с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и членами ТСЖ. Может произойти самовольное присоединение вышеуказанных помещений. Или увлекшись ремонтом осуществить перепланировку, при которой будут нарушены следующие условия:

1. Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение. (устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

2. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

3. Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции. Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

4. Затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

5. Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

6. Замуровывание разводки и газовых стоек в стены.

7. Увеличение площади кухни, сан. узла, ванной за счет жилого помещения и наоборот.

8. Перепланировка, подразумевающая прямой выход из помещения с унитазом в жилое помещение.

9. Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания помещений.

10. Установка подогреваемых полов на балконах и лоджиях.

11. Перепланировка помещения без информирования совершеннолетних жильцов квартиры и согласия самого владельца квартиры.

12. Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

13. Перепланировка, выполнение которой нарушает общий архитектурный стиль фасада здания, и ухудшает несущую способность внешних конструкций.

В этих случаях нарушителей ждет:

1. штраф: если жилищной инспекции или управляющей компании станет известно о несанкционированном переустройстве, накладывается штраф. Штраф накладывает жилищная инспекция соответствующего округа. (Сумма штрафа: от 25 МРОТ**);

2. обязанность получения разрешения Мосжилинспекции: наложение штрафа не освобождает нарушителя от обязанности провести согласование перепланировки. Поэтому Вам дадут предписание со сроком, в течение которого необходимо оформить разрешение Мосжилинспекции. Если Вы игнорируете предписание, Вас повторно оштрафуют. (Сумма повторного штрафа: от 80000 рублей);

3. приведение помещения в первоначальное состояние: в случае невозможности узаконивания сделанной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП***, нарушителя оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

4. продажа квартиры с торгов. При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки. Суд, согласно Жилищному Кодексу РФ может выставить вашу квартиру на аукционные торги. С возвратом нарушителю стоимости квартиры за вычетом затрат на приведение помещения в первоначальное состояние. А также за вычетом судебных издержек.

Регламентирующие нормативные акты

Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ принят ГД ФС РФ от 22.12.2004 Гражданский кодекс РФ часть 1 от 30.10.1994 г. N 51-ФЗ. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. N 195-ФЗ. Постановление Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Постановление Правительства города Москвы от 15.11.2005 № 883-ПП "О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах". ПП РФ № 47 от 28.01.2006 года. Закон г. Москвы от 20.12.1995г. № 26 "Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда" (с изм. от 09.07.1997; 26.06.2002).

* - ТСЖ - товарищество собственников жилья

**- МРОТ - минимальный размер оплаты труда.

** - СНиП - строительные нормы и правила.